不動産一括借上方式とは

不動産一括借上方式とは、個人が所有する不動産を不動産管理会社に一括して貸し付け、不動産管理会社が個人から借りた不動産を各賃借人に貸し付ける方法をいいます。
この方法は「サブリース方式」と呼ばれる方法です。

不動産の所有は不動産管理方式と同じく個人が行いますが、不動産管理会社が、個人所有の不動産を一棟丸ごと借りる点が異なります。

この際の一括借上家賃については、不動産管理会社が空室のリスクを負うことになり、また、管理業務はすべて不動産管理会社が行うことになるため、借上家賃の金額は、満室の場合に受け取ることができる家賃収入より一般的に低く設定されます。

これにより、

• 個人側
  ：満室時より低い家賃収入により家賃減少
• 会社側
  ：個人へ借上家賃の支払いと賃借人からの家賃収入の差が利益

となり、所得を法人へ移転することができます。

各契約は以下のようになります。

• 賃貸借契約書（借上分）
  ：個人オーナーと不動産管理会社
• 賃貸者契約書（転貸分）
  ：不動産管理会社と賃借人

また、一括借上家賃の金額には注意が必要です。

1. 不動産管理会社が個人オーナーの不動産に対してどのような管理業務を行うのか
2. この不動産に対して、他の管理会社に委託している業務はないか
3. 第三者へサブリースを行った場合の金額と大きな違いはないか

等を勘案して、金額を決定する必要があります。

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