不動産管理会社

不動産管理会社を使った
相続税対策

不動産管理会社アパートやマンションを数多く所有している方の相続税対策の1つとして挙げられのが、不動産管理会社を設立し、不動産の名義をこの管理会社に移転してしまう方法です。
なぜ不動産管理会社を設立することが相続税対策になるのかお伝えしますと、理由として下記の3つが挙げられます。

  1. 個人で所有する相続財産の減少
  2. 土地の相続税評価額の引下げ
  3. 役員報酬という形で金融資産の生前贈与が可能

1.個人で所有する相続財産の減少
個人の収益が発生する不動産(アパートなど)を法人へ移転すると、名義は個人から法人へ変更しますので、個人で所有する相続財産は当然のことながら減少します。
相続財産が減少すれば相続税の課税対象も少なくなりますので、その分だけ相続税が減少することになります。
相続財産が移転すると言うと、あたかも無くなってしまうかのように感じますが、不動産管理会社は同族関係者(家族)で経営しますので、他人の手に渡るということではありません。

2.土地の相続税評価額引下げ
不動産管理会社へ移転する建物がある敷地については、法人への賃貸借契約とすることにより通常の相続税評価額よりも減額されます。
その減額割合は、土地の無償返還に関する届出書を提出することで20%減となります。
つまり、例えば更地である土地の相続税評価額が6000万円だった場合、その上物である収益物件を不動産会社に移転することで4800万円まで評価額が引下がります。
土地を多く所有しているオーナーであれば、更地よりも上物を他人へ賃貸している土地の方が相続税が減少しますので、新たに収益物件を更地へ建築することも効果的だと言えます。(この場合、土地の固定資産税も減少します)

3.役員報酬という形で金融資産の生前贈与が可能
不動産管理会社の役員を家族にすることで、家族に対し役員報酬という形で金銭を支払っていくことが可能になります。

収益物件を直接相続人が相続することはできなくなりますが、その代わりに役員報酬という現金に相続財産を置き換えて生前贈与をしていくことができるようになります。
通常、現金等の金融資産を生前贈与しようと考えた場合は、非課税枠110万円(年額)を利用して数年間に分けて贈与する方法が一般的ですが、この不動産管理会社の方法では、非課税枠にとらわれることなく金融資産を移していくことが可能になるのです。
役員給与は不動産収入が得られる間は支給が可能ですので、仮にオーナー死亡後も継続的に相続人へ金融資産を払い続けることができることもポイントです。

注意点

上記では良い面ばかりをお伝えをさせていただきましたが、注意点も数多くあります。
例えば、不動産管理会社の設立にあたって考慮しておくべき一例をあげると次のとおりです。

  • 会社設立に際して、一般的に30間年程度の設立コストがかかる。
  • オーナーの所得と不動産管理会社の所得とに区分して収入と経費を計算する必要があり、計算が煩雑になる。
  • 赤字の場合でも最低限の税負担(法人住民税均等割)が生じる。
  • 不動産管理会社について社会保険への加入が必要となる。

他にも法人へ個人資産を売却する際の金額設定、借地権(地代設定)の問題など、法人設立後注意すべき点もあることから、現在と将来の収支バランスをしっかりと試算し、さらに税務上の問題点をクリアにしながら行わなければなりません。

 

専門家に相談せずに進めてしまうと思わぬ落とし穴にはまってしまうこともありますので、まずは専門家へご相談下さい。また法人を設立ご希望のお客様に対しては、司法書士の紹介や各税務署関係の届出作成等の支援も可能です。アパート等を多く所有し、税負担についてお困りのお客様は是非一度当事務所までご相談ください。
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